El 28 de agosto de 2026 se publicó el Decreto 18-2026, que deja en cero la tasa del IUSI para vivienda y reordena las tasas de los inmuebles de uso comercial y otros usos. O sea: su vivienda pagará CERO, pero su inmueble usado para bodega, restaurante u otra actividad comercial seguirá pagando, aunque en varios casos a una tasa menor. Le explico.
Antes de entrar en materia, una aclaración que cambia todo lo demás: el decreto todavía no está vigente. Se publicó, sí, pero el artículo 5 pospone su aplicación. Al final del artículo le detallo las fechas.
La vivienda no pagará IUSI
El artículo 1 del decreto reforma el artículo 11 de la Ley del IUSI. Una casa con valor inscrito de Q400,000 cae hoy en el tramo más alto de ese artículo, 9 por millar, y pagaría Q3,600 al año. Con el artículo 11 reformado, los bienes inmuebles destinados para vivienda, de uso residencial y de uso mixto quedan en cero por millar.
| Valor inscrito | Tasa |
|---|---|
| Hasta Q2,000 | Exento |
| Q2,000.01 a Q20,000 | 2 por millar |
| Q20,000.01 a Q70,000 | 6 por millar |
| Q70,000.01 en adelante | 9 por millar |
Conviene precisar el término. El decreto no crea una exención, fija una tasa de cero por millar. La distinción tiene consecuencias prácticas: las exenciones del artículo 12 de la Ley del IUSI siguen intactas y son otra cosa, y el inmueble de vivienda sigue afecto al impuesto, sigue en la matrícula fiscal y su propietario sigue sujeto a las obligaciones de los artículos 6, 9 y 10, entre ellas actualizar el valor y proporcionar la información que le requiera el ente administrador. Lo que cambia es que la cantidad a pagar es cero.
Segunda precisión, y esta es la más interesante. El texto aprobado del artículo 11 no pone ningún límite: no dice “vivienda habitual”, no dice “una sola propiedad”, no dice “personas individuales”. El cuarto considerando del propio decreto sí anuncia “un régimen de exenciones aplicable exclusivamente a la vivienda habitual y a personas individuales”, pero eso quedó en el considerando y no llegó al articulado. Conforme al texto aprobado, quien tenga una casa y quien tenga diez pagan lo mismo por cada una: cero.
¿Qué se entiende por uso mixto? El decreto no lo define. Se entiende que cae dentro de esa categoría el inmueble donde se combina uso de vivienda y uso comercial. Es decir: si en una propiedad usted tiene su vivienda y su oficina, es uso mixto y paga cero. Si el inmueble es únicamente oficina, paga conforme a la tabla que veremos enseguida. Como la ley no define el término, la calificación del uso va a depender de lo que registre la municipalidad o la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles, y por eso el artículo 5 les da 90 días para adecuar registros, formularios y sistemas.
Bienes de uso comercial y otros usos
Ojo con el nombre de la categoría. El artículo 11 reformado no dice solo “comercial”, dice “de uso comercial y otros usos”. Ahí caben la bodega y el restaurante, y también el terreno baldío, el inmueble rústico y cualquier otro que no sea vivienda, residencial o mixto.
Para esos inmuebles la escala nueva es de 3 por millar hasta Q500,000, 6 por millar de Q500,000 a Q1,000,000, y 9 por millar de ahí para arriba. Igual que en la escala anterior, la tasa del tramo se aplica sobre el valor inscrito completo y no solo sobre el excedente.
| Valor inscrito | Antes | Ahora |
|---|---|---|
| Hasta Q2,000 | Exento | 3 por millar |
| Q2,000 a Q20,000 | 2 por millar | 3 por millar |
| Q20,000 a Q70,000 | 6 por millar | 3 por millar |
| Q70,000 a Q500,000 | 9 por millar | 3 por millar |
| Q500,000 a Q1,000,000 | 9 por millar | 6 por millar |
| Q1,000,000 en adelante | 9 por millar | 9 por millar |
El local de Q400,000 pagaba Q3,600 y pasará a pagar Q1,200. Un inmueble comercial de Q2,000,000 pagaba Q18,000 y se queda en Q18,000. Y fíjese en las dos primeras filas: la escala nueva arranca en Q0 y ya no tiene tramo exento, así que el terreno baldío de valor bajo va a pagar más que antes.
| Caso | Antes | Ahora | Efecto |
|---|---|---|---|
| Casa de habitación, valor inscrito Q400,000 | Q3,600 al año | Q0 | Deja de pagar |
| Local comercial, valor inscrito Q400,000 | Q3,600 al año | Q1,200 al año | Q2,400 menos |
| Inmueble comercial, valor inscrito Q2,000,000 | Q18,000 al año | Q18,000 al año | Sin cambio |
| Terreno no residencial, valor inscrito Q15,000 | Q30 al año | Q45 al año | Q15 más |
Si vende su casa, ya no pagará Impuesto Sobre la Renta
El artículo 4 del decreto adiciona el numeral 4 al artículo 87 de la Ley de Actualización Tributaria, que es la norma de exenciones de las rentas de capital. Quedan exentas las ganancias de capital derivadas de la enajenación onerosa de bienes inmuebles ubicados en el territorio nacional.
| Compró en | Q500,000 |
| Vende en | Q900,000 |
| Ganancia de capital | Q400,000 |
| ISR antes (10%) | Q40,000 |
| ISR con la reforma | Exento |
Tome en cuenta que la ganancia de capital no siempre es la simple resta entre precio de compra y precio de venta, porque el costo base admite ajustes como las mejoras.
La exención no aplica a las personas jurídicas, a los fideicomisos, a las sucesiones indivisas que tributen como contribuyentes del ISR, ni a ningún otro ente con o sin personalidad jurídica que tribute como contribuyente del ISR. Tampoco aplica a las personas individuales que tengan inscritas en el RTU actividades de compraventa, lotificación, urbanización, fraccionamiento, construcción para venta, desarrollo, intermediación o comercialización inmobiliaria. Para todos ellos siguen las reglas generales del ISR.
No pueden condicionar el agua o la basura al pago del IUSI
El artículo 2 adiciona el artículo 35 Bis a la Ley del IUSI. La prohibición alcanza a las municipalidades, a sus dependencias, a las empresas municipales y a los entes descentralizados o desconcentrados. La lista de servicios que menciona la norma es enunciativa y no taxativa: agua potable, recolección de basura, alumbrado público, ornato “u otros servicios básicos”. El cobro del IUSI deberá gestionarse exclusivamente por las vías y procedimientos propios del impuesto, y quien autorice, ejecute o consienta lo contrario responde administrativa, civil y penalmente.
Este es, en la práctica, el artículo con más efecto inmediato para el vecino, porque el condicionamiento de servicios es la vía de cobro que más usan las municipalidades.
Lo que se llevan las municipalidades a cambio
El artículo 3 del decreto adiciona el artículo 43 Bis a la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos. Lo que recaude el Impuesto de Timbres por la segunda y subsiguientes ventas, permutas u otras transferencias de bienes inmuebles pasa a ser destino específico de la municipalidad donde está ubicado el inmueble, ya descontados los destinos específicos que la ley ya tenía asignados.
El Ministerio de Finanzas Públicas debe trasladar esos recursos dentro de los primeros 20 días hábiles del mes siguiente al de la recaudación, con base en un reporte mensual de la SAT desglosado por municipio. La SAT queda facultada para cruzar datos con el Registro General de la Propiedad y con las municipalidades sobre los avisos notariales, y debe ajustar su normativa, formularios y procesos.
Esta es la pieza que se supone que repone el ingreso que las municipalidades van a dejar de percibir por la vivienda. Vale la pena tenerla presente junto con el artículo 2 de la Ley del IUSI, que es el que asigna ese impuesto a las municipalidades y que además les manda destinar como mínimo el 70% a inversión en servicios básicos e infraestructura.
OJO: cuándo entra en vigor cada cosa
Aquí vienen tres advertencias.
Primera, las fechas. El artículo 5 establece que el decreto entra en vigencia 60 días después de la publicación, con tres excepciones: la literal a) le da 90 días a las reformas del IUSI, para que municipalidades, SAT, Ministerio de Finanzas y Catastro adecuen sus registros y sistemas; la literal b) manda la exención del ISR al 1 de enero del ejercicio fiscal siguiente al de la publicación y solo para las enajenaciones realizadas a partir de esa fecha; y la literal c) manda el artículo 43 Bis de timbres a esa misma fecha. La literal d) agrega que las obligaciones de ajuste de registros e interoperabilidad son exigibles de forma progresiva.
| Norma | Plazo del artículo 5 |
|---|---|
| Regla general del decreto | 60 días después de la publicación |
| Literal a) nuevas tasas del IUSI | 90 días después de la publicación |
| Literal b) exención del ISR | 1 de enero del ejercicio fiscal siguiente |
| Literal c) artículo 43 Bis de timbres | 1 de enero del ejercicio fiscal siguiente |
| Literal d) ajuste de registros e interoperabilidad | Exigible de forma progresiva |
En conclusión: su IUSI de 2026 se paga completo con las tasas viejas. El decreto no borra lo que usted deba por 2026, por períodos anteriores ni por mora.
Segunda, hay quien va a pagar más. Desapareció el tramo exento de hasta Q2,000 para lo no residencial. Un terreno no residencial con valor inscrito de Q15,000 pasa de Q30 a Q45 al año. Son cantidades pequeñas, pero conviene decirlo porque la reforma se está contando como si todos bajaran.
Tercera, el hueco municipal. El artículo 2 de la Ley del IUSI asigna ese impuesto a las municipalidades. La recaudación de vivienda se cae 90 días después de la publicación, y la reposición del artículo 43 Bis empieza hasta el 1 de enero de 2027. O sea que el desfase existe y hay que ver de qué tamaño resulta.
Lo que no cambió
Conviene cerrar con lo que quedó igual, porque también genera confusión. Siguen vigentes las exenciones subjetivas del artículo 12 de la Ley del IUSI. Sigue vigente la matrícula fiscal y siguen vigentes las obligaciones de autoavalúo y de información de los artículos 6, 9 y 10. Sigue vigente el destino del impuesto del artículo 2. Y sigue viva la deuda acumulada de años anteriores.
Un último dato que no debería pasar desapercibido: el propio artículo 5 hace constar que el decreto se aprobó con el voto favorable de las dos terceras partes del total de diputados.
